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Mietvertrag; Informationen zur Kündigung bei besonderen Mietverhältnissen

Bei bestimmten Mietverhältnissen (z. B. über möblierten Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, Einliegerwohnungen) sind Ausnahmen und Einschränkungen vom allgemeinen Kündigungsschutz und der Anwendbarkeit der Sozialklausel zu beachten.

Beschreibung

Kein Kündigungsschutz und kein Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 BGB (Sozialklausel) bestehen nach § 549 Abs. 2 BGB bei Mietverhältnissen über

  • Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist (Nr. 1),
  • Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (Nr. 2),
  • Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts (z. B. eine Gemeinde) oder ein anerkannter Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraumes und die Ausnahme von den Mieterschutzvorschriften hingewiesen hat (Nr. 3).

Nur eingeschränkten Kündigungsschutz gewährt das Gesetz bei Mietverhältnissen über

  • Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist (§ 549 Abs. 3 BGB): Der Vermieter benötigt für eine Kündigung kein berechtigtes Interesse. Der Mieter kann sich aber auf die Sozialklausel berufen.
  • eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus (Einliegerwohnung, § 573a BGB). Der Vermieter benötigt für eine ordentliche Kündigung kein berechtigtes Interesse. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter Leerzimmer oder möblierte Zimmer zum dauerhaften Gebrauch des Mieters mit seiner Familie innerhalb der von ihm bewohnten Wohnung (unter-)vermietet. In diesen Fällen verlängert sich die Kündigungsfrist aber gegenüber den normalen Fristen um drei Monate. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben angeben, dass er die Kündigung nicht auf ein berechtigtes Interesse stützt. Er kann sich aber auch auf ein berechtigtes Interesse berufen und die kürzere (normale) Kündigungsfrist in Anspruch nehmen. Der Mieter kann sich auf die Sozialklausel berufen (§ 574 BGB).

Rechtsgrundlagen

Stand: 19.10.2021

Redaktionell verantwortlich: Bayerisches Staatsministerium der Justiz

Für Sie zuständig

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